新华财经北京12月26日电（王菁）“五山一水四分田”、领土1825肤浅公里，重庆市巴南区以其上风超越的区位特征、基础坚实的战术资源，眩惑着宽广龙头企业与民间本钱的堤防。而商贸物流、数智经济、生态改变等产业集群的发展也助推了西南地区经济的强势崛起。

　　其中，坐落于重庆市巴南区南彭营业物流基地的京东物流亚洲一号重庆智能产业园（简称“重庆亚一”），等于我国西南地区仓储物流行业发展大潮之下的典型案例。2023年2月8日，首只民企仓储物流公募REITs——嘉实京东仓储基础设施REIT告捷上市，该基金的底层财富之一等于重庆亚一。

　　经由近两年的运行，该仓储物流公募REITs的形状现状若何？重财富的“轻量化”融资技能为其带来哪些变化？带着诸多投资者温雅的问题，新华财经近日实探物流产业园现场。

重庆亚一四区大门（新华财经王菁摄）

　　“独力新生”——本领迭代改变踏实市集需求

　　当今，我国仓储物流设檀越要分为两大类，即当代仓储物流设施和非当代仓储物流设施。其中，当代仓储物流设施往往具备较大的面积、较高的层高、更宽的柱间距，愈加宽敞和愈加当代化的装卸平台，以及更好的安防系统，即业内往往所指的“高圭表仓库”（简称“高标仓”），亦然我国仓储物流REITs的主要底层财富起头。

　　京东物流重庆供应链业务认真东说念主李伟对新华财经先容称，重庆亚一属于国内本领水平居前的高标仓，总仓储面积约20万肤浅米，当今整租给京东物流，共存储包含3C电子居品、米面粮油、日常活命物质、好意思妆个护等在内的100多个大类、上百万品类的海量商品。连年来，重庆亚一赓续投用了料箱拣选机器东说念主（简称“飞狼”）、搬运机器东说念主、高速自动分拣系统，以及京东物流自研的智能仓储惩处和收敛软件系统等。

重庆亚一分拣中心卸货交单处（新华财经王菁摄）

　　在重庆亚一产业园四区，占地约4000平米的“飞狼”自动化系列蛊卦十分“吸睛”，其由箱式仓储机器东说念主、卸料机、拣选使命站、货架、料箱、颖慧仓储惩处平台等软硬件组成，通过机器东说念主搬运料箱至卸料机、输送线接驳输送至使命台，用于小件商品功课，果真终明晰“东说念主找货”向“货到东说念主”的调遣。

　　“插足4万个料箱、69台小车、5套卸料机、16个使命站，飞狼系统的拣货遵守是东说念主工操作的5倍以上。”李伟称，跟着平台经济的久了发展，沟通科技改变脚步的握住加速，仓储物流需求方对仓储设施在时效性和安全性方面的发扬提议了更高要求。因此，抓续升级高圭表的仓储与分拣智商，是踏实和眩惑田户的必要要求，更是为企业和投资者提供优质现款流保险的坚实基础。

　　李伟还暗示，“咱们还不错通过对京东宇宙尤其是重庆业务数据分析，将区域内毁坏者购买力较为茂盛概况畅销的居品进行‘前置’，不但提前放弃于亚洲一号仓库，何况将其罗列在‘拿取旅途’最短的位置，从细节脱手、提高每个门径的遵守。比如，盘活越快的‘爆品’，它会被放在距离打包台最近的方位。”

重庆亚一FDC仓AI库（新华财经王菁摄）

　　“形状的‘无东说念主化’程度也曾相配高了”，李伟例如称，重庆亚一分拣中心配备了先进的高速自动化矩阵和高速窄带分拣系统，配合RFID（射频识别本领）与六面拍照智能识别相聚集的夹杂读码本领，能完成包裹六面扫描。“即使包裹的面单贴在底面，系统也能识别，准确率高达99.99%。在这些智能蛊卦的加抓下，一个包裹的分拣最快只需要10分钟就能完成。毁坏者下单后，到包裹出库，最快惟有30分钟。”李伟暗示。

　　“末端客户的购物体验至关进攻”，李伟进一步指出，客户粘性与称心度不错有用升沉为踏实的现款流，这是仓储物流基础设施财富具有抓续赚钱智商和将来投资价值的进攻发扬。

　　“因地制宜”——区位上风超越夯实发展基础

　　仓储物流属于我国首批试点公募REITs的品类之一，在国内几类试点财富中属于市集化程度和熟谙度较高的行业。仓储物流形状主要通过出租赢得现款流，也会提供部分升值物流和惩处做事，并会因地盘升值赢得隐形报告。其中，房钱算作最径直的收益和现款流起头，成为投资者关注仓储物流形状运行情况的主要身分。

　　连年来，国内不少城市仓储用地供应压力有所抬升，物流用地目的往往附带高隐性成本，如投资强度、税收孝敬、容积率等适度要求，新建高标仓开发难以赢得边远新增用地，而毁坏、制造等行业的扩容却莫得罢手行径，这么的市集现象使得物流节点城市现存高标仓在需求端保抓相对充裕。

　　统计数据自满，重庆市往时一年半的仓储物流用地新增供应为20.4万肤浅米，比拟于2019-2021年，已彰着渡过新增供给的岑岭期。当今在建的将来供应梗概11万肤浅米，在宇宙同品级城市中处于供给低位水平。地盘招拍挂方面，往时五年重庆一手仓储物流用地招拍挂面积逐年裁减。左证地盘受让地契元查询，最近一年半并无仓储物流产业运营方在重庆摘地。

　　重庆亚一园区相关认真东说念主向新华财经先容，重庆市巴南区南彭营业物流基地是经国度发改委批复的重庆市建立长江上游抽象交通错误、国际营业大通说念而筹画布局的“三基地三港区”之一。基地所在位置交通便利，东联渝湘高速，西邻渝黔高速，南接外环高速，北邻内环快速，距重庆高铁西站约27公里。

重庆亚一大件商品仓储区外不雅（新华财经王菁摄）

　　“重庆亚一是西南地区进攻的中转配送中心，充分承担了地区性物流中心和宇宙物流节点的功能。算作一间定制化仓库，形状在建成插足运营之时就达到100%的出租率，租约长度为5-6年，高于行业平均水平的3年，踏实性较高，市集风险更低。”相关认真东说念主还走漏称，重庆亚一也曾启动入辖下手进行续约准备。

　　公开贵府自满，重庆亚一履行建筑面积199,802.38肤浅米，其中可供租借面积184,568.56肤浅米已举座出租给重庆京邦达物流有限公司。收敛2024年6月30日，形状出租率抓续保抓100%，房钱收缴率保抓100%。第三方评估机构给出收敛2023年12月31日的评估价值为5.87亿元。

　　“趁势而为”——行业利好握住聚焦永恒发展

　　推敲基础设施财富价值，还需要辨别其是否具备潜在成长性。

　　京东智能产发股份有限公司（简称“京东产发”）是嘉实京东仓储基础设施REIT的财富运营惩处机构，算作京东集团旗下唯独仓储物流设施开发运营惩处子集团，抓有京东集团旗下自建的一齐仓储物流设施形状。REITs形状首发入池的财富包括位于廊坊、武汉和重庆的三处物流园区，整个建筑面积约35.1万肤浅米。

　　收敛2023年底，京东产发抓有各人当代化基础设施财富数目250个，园区惩处建筑面积范畴向上2500万平米，财富惩处总范畴超1000亿元；国内园区遮蔽29个省级行政区，涵盖统统中枢物流节点；约90%的园区位于国内一线城市、偏激卫星城市以及二线城市；在5个国番邦度领有39个基础设施形状。同期，京东产发也曾将科技驱动、绿色发展的理念融入财富运营惩处的各个枢纽，收敛2023年底，完成光伏发电系统装配的园区31座，屋顶光伏发电智商180兆瓦，全年可终了绿电欺诈超19万兆瓦时。

　　基于此，京东产发相关认真东说念主对新华财经暗示，“嘉实京东仓储基础设施REIT具备丰富的扩募财富遴荐，后续会左证国度发改委、证监会、交游所等相关监管机构最新申报要求，遴荐熟谙踏实运营的财富形状，同期也会探究区域等身分方面与首发形状有所区别的财富，从而达成风险漫衍的恶果。”

　　同期，宏不雅经济尤其是毁坏规模的抓续回暖，也为仓储物流企业带来了需求端的潜在利好。本年以来，跟着中央和方位促毁坏系列战术措施显效发力，沟通节沐日效应带动，重庆市毁坏市集延续归附性增长，做事毁坏后劲抓续开释，数字化、智能化、绿色化等新兴毁坏发扬亮眼，商贸经济高质料发展稳步鼓励。

　　据重庆市统计局数据，上半年，重庆市终了社会毁坏品零卖总数7684.88亿元，同比增长3.9%，比宇宙高0.2个百分点。同期，全市什物商品网上零卖额770.9亿元，同比增长16.5%。跟着市集供给握住完善，住户对绿色智能毁坏需求茂盛。上半年，重庆市名额以上单元智能家电、智高东说念主机、可穿着智能蛊卦商品零卖额永别增长44.4%、30.1%、8.8%，比旧年同期永别加速39.6、28.0和14.2个百分点，整个拉动全市限上单元商品零卖额增长1.7个百分点。

　　李伟暗示，“京东物流一体化供应链在重庆尽力于大快消、家电、食物、酒水、汽车等多个行业的布局，保险重庆老匹夫‘多快好省’的日常活命毁坏需求。就食物行业发展筹画来说，聚集重庆市在暖锅食材方面的纷乱后劲，咱们在建立全程温控的冷链卡班收罗，力求‘将重庆好吃暖锅食材簇新快速地送到宇宙毁坏者餐桌’。”

　　另一方面，新一轮大范畴蛊卦更新和毁坏品以旧换新正在加力鼓励，这关于毁坏、物流等规模也组成提振。

重庆亚一仓外旧电器回收存放处（新华财经王菁摄）

　　“算作战术链条中的进攻一环，咱们在家电规模也抓续发力，本年建立完成遮蔽重庆市的‘以旧换新’做事体系，同期也渐渐提高了‘送拆装’的一体化做事智商，让毁坏者购买家电终了售后无忧。其实，聚集此前几年的新址销售和装修情况，新一轮蛊卦更新需求潮或将到来。”李伟还暗示，后续京东物流也将与京东零卖连接良好相助，推动区域落实“以旧换新”带动毁坏的良性轮回。

　　“既看面前，也立永恒。”业内东说念主士指出，国内仓储物流产业还处在早期发展时刻，与市集鼓胀还有很大差距。在城市化程度中，住户生流水平将握住提高，我国物流体系也会抓续拓展。当代仓储物流设施因其市集需求的不能替代性，具有较踏实的现款流量产盼愿制，这将有劲赞成仓储物流REITs板块庄重扩容，也将眩惑更多优质民营物流企业“如释重任”买球·(中国大陆)APP官方网站，有用裁减运营成本、盘活存量财富。